Hvordan ble Tribeca det mest ønskelige nabolaget av alle?

De kjekke, brosteinsbelagte gatene i Tribecable svøpt i tåke en fersk søndag morgen, og lånte nabolaget en enda mer dempet luft enn vanlig. Det var en scene rett ut av Atget, bortsett fra de myke fotfallene til en og annen jogger og det svake virvaret av hundebånd, festet til velavlede eksemplarer ute på turen sent på morgenen i undervurderte jakker med huntergrønn og marineblå.

Men inne i Bubby's, nabolagets favoritt for brunsj, var baren fullpakket med uformelt kledde Wall Street-typer som feiret middagens åpning av baren, og unge familier trengte seg i spisesalen og tømte i rikelig tallerkener med omhyggelig hentede amerikanske klassikere. Fornaturlig flotte par nippet til kaffe og kvinner i Lululemon etter trening presset rundt salatplater. Rutinemessig beskrevet som et av nabolagets rimeligere spisesteder, er det et tegn på Tribecas ganske skremmende velstand at en egg-og-skål-frokost på Bubby's koster $ 19.

Selv innenfor de sjeldne områdene på Manhattan er Tribeca en outlier. I henhold til beregningen som i stadig større grad stiger i New York - hvor mye folk er villige til å bruke - er Tribeca det mest ettertraktede nabolaget i byen, stedet der den typen mennesker som har råd til å bo hvor som helst foretrekker å være.

Ikke bare har Tribeca hentet tittelen til det dyreste nabolaget i byen etter gjennomsnittlig boligpris de siste årene, sa takstmann Jonathan Miller fra Miller Samuel, men Tribeca / Soho-området har okkupert toppspillet siden han begynte å spore nabolaget i 1987 (statistikk for de to tilstøtende nabolagene er blandet fordi den gangen var antall boenheter i Tribeca så lite at de var ubetydelige).

I 2014 var den gjennomsnittlige salgsprisen i Tribeca / Soho $ 3,5 millioner, langt over gjennomsnittet på $ 2,23 millioner på Tony Upper East Side, og mer enn dobbelt så stort som Manhattan-gjennomsnittet på $ 1,71 millioner, ifølge Miller Samuel. Videre virker nabolagets fortsatte dominans uunngåelig, med den pågående flommen av loftkonverteringer og utvikling som stiger langs den østlige flanken, blant dem ultra high-end, Herzog og de Meuron-designet 56 Leonard, som gjorde en milliard dollar i salg det siste året. og holdt Downtown rekorden kort etter at den tosidige penthouse solgte for 47 millioner dollar.

Tribeca har sin sjarm, og ganske åpenbare på det, men det er også noe underlig - et nabolag hvis stille fortau ser ut til å tilby lite i veien for Jane Jacobs gateliv som landsbyboerne liker å fantasere om. Den har ikke den sjarmerende lokken til Upper Fifth Avenue eller Central Park West, og det er heller ikke forbrukerfantasien til 57th Street. I motsetning til Gramercy Park eller Upper East Side, som har vært favorittene til byens velstående i minst hundre år, hadde Tribeca nesten ingen innbyggere for 50 år siden, velstående eller på annen måte. Videre har støpejernsbygningene som utgjør den mest ikoniske boligmassen ofte manglet spa, bilbaner og basseng som skjermede luksuskjøpere har forventet; mange mangler til og med veldig grunnleggende fasiliteter som en dørvakt, treningsstudio eller delt takterrasse. Utsikten kan være nydelig, men de er ikke antenne, og for en betydelig del av nabolaget, spesielt den raskt stigende korridoren på Vestsiden, er T-banen en alvorlig slep.

Så hvordan ble Tribeca den uovertrufne titanen på Manhattan eiendom, det foretrukne setet for mestere i universet, kreative kingpins og kjendiser som Jay Z og Beyoncé, Taylor Swift, Meryl Streep og Russell Simmons?

Jeg elsker det, og jeg kan ikke forestille meg å bo noe annet sted. Det er ekstremt familievennlig, begeistret April Williamson, som vi møtte i Shinola-butikken, det skinnduftende tempelet til amerikansk håndverk på Franklin. I nærheten undersøkte to menn utstyrt i perfekt overensstemmelse med butikkens robuste, elegante utseende syklene i vintage stil som, selv om de var vakre, til $ 1 950 til $ 2,950, virket som en alvorlig risiko på de tyverisikrede gatene i New York.

Fru Williamson, som flyttet til Tribeca fra Jersey City for fem år siden, slik at mannen hennes, som jobber med reklame, kunne være nærmere jobben sin, sa at hun er så glad i nabolaget hun har gjort fred med å ha byttet et romslig vognhus til et to-roms.

Hun oppregnet dens mange sjarm: Flotte familievennlige restauranter som Landmarc, Bubby’s og Odeon hvor de kunne ta døtrene sine i alderen 2 og 4; parken på Greenwich hvor vi praktisk talt bor i varmere måneder; virkelig god shopping, fra Balloon Saloon til Steve Alan Home. Selv neglesalongene er finere i Tribeca — hun og mange av de andre mødrene hun kjenner er store fans av et sted i nærheten av Locanda Verde som bruker alle økologiske produkter.

Taryn Toomey, den tidligere mote-leder-slått-fitness-guruen som grunnla klassen, en nesten umulig å komme inn i 75-minutters treningsøkt som blander trekk lånt fra søramerikanske sjamanske tradisjoner med musikk og katartisk skriking, beskrev passering folk hun kjenner annenhver blokk.

Det føles som et lite nabolag, men så er det også ganske stort - det er så mange steder å gå og ting å gjøre. Jeg vet ikke om jeg noen gang vil bo noe annet sted, sa Toomey, som flyttet til Tribeca for 12 år siden.

Selv kontorist i Shinola-butikken, selv bosatt i Bushwick (ingen som jobbet i butikken, bodde i nabolaget, fortalte han oss), sa at han spesifikt hadde sett etter detaljhandeljobber i Tribeca på grunn av hans positive erfaringer med å jobbe på en nærliggende American Apparel-butikk. Det er der hyggelige mennesker kommer til å bo, sa han.

Ther var det en overlapping på treting: de opprinnelige banebrytende kunstnerne og folket på Independence Plaza [en tidligere Mitchell-Lama-utleie bygget i 1975] skapte et samfunn som fikk de offentlige skolene på plass, så var det etableringen av Washington Market Park, og plutselig har du et nytt og vellykket middelklassekvarter som går til Financial District, antok Lynn Ellsworth, formannen for det historiske bevaringssamfunnet Tribeca Trust. Whammo, du har en oppskrift på gentrifisering.

Ellsworth var opprinnelig nølende med å snakke med oss, med henvisning til den vanlige snarkete holdningen pressen har på nabolaget. Som vi innvilget, var rettferdig, gitt en viss pressetendens til å skildre nabolaget som en berettiget enklave kledd utelukkende i Canada Goose, det eksklusive vinterklærfirmaet med pelsbeskåret parkas for over $ 800. Faktisk, på nylige turer til nabolaget fant vi ut at Canada Goose parkas bare utgjorde omtrent en tredjedel av alle vinterfrakkene - en av barnepikene som vi snakket med hadde på seg en - men det er et metningsnivå under det i de koselige Toronto-nabolagene sist vinter som godt kan være grunn null for trenden.

Ellsworth, en økonom som var utdannet, sa at da hun og ektemannen, nå professor i Columbia, først flyttet til Tribeca i 1994, ble de sett på som noe anathema for nabolaget.

Vi ble ansett som yuppie-nykommere, ikke de kunstneriske kule menneskene, minnet hun. Vi var akademikere, og det var ikke så mye det folk var opptatt av.

De var absolutt ikke de eneste: Samme år kjøpte John F. Kennedy Jr. et loft på North Moore Street. To år senere brakte han tilbake sin brud og en uuttømmelig paparazzi-tilstedeværelse, med fru Bessette som bidro til å sikre nabolagets rykte som både glamorøst og undervurdert.

Sammenlignet med folket som flytter inn nå, er fru Ellsworth og mannen hennes bohemer, som andre innbyggere i deres samarbeid på Duane og Hudson, som i motsetning til så mange andre har vært et middelklasset fristed fordi leilighetene er mindre og bygningens utforming utelukker å kombinere enheter med fordelaktig effekt.

Til tross for tilstrømningen av penger, beskrev fru Ellsworth Tribecas stemning som en helt annen stemning enn Upper East Side, hvor datteren hennes går på privatskole. I Tribeca er de fleste glade for å sette barna sine i P.S. 234 (uten tvil den mest etterspurte offentlige skolen i byen), noe som demper førskolekonkurransen. Tribecans er også fellessinnstilte - den er liten nok til at du godt kan se folk du kjenner når du løper ut til jernvarebutikken.

Det er i det minste hvis du er blant innbyggerne som fremdeles løper ut til jernvarebutikken.

Når det gjelder de rike, sa Ellsworth at deres tilstedeværelse er mer utledet enn følt. Jeg er klar over at Richard Parsons bor i et penthouse over gaten fra meg - mannen min sier at han så limousinen sin en gang, men kjendisene, bortsett fra Harvey Keitel, ser du dem ikke mye. Jeg tror de bor et annet sted mye av tiden.

Men kjendisene, uansett om de er til stede, har salvet Tribeca til en foretrukket trampebane. Kanskje er det nabolagets evne til å tjene nye penger til å virke skarpe fremfor å være gauche. Eller kanskje det er fordi Tribeca verken er prangende - det er det slags sted der de med rikdom bryr seg om å skjule det - eller er sjarmerende, eller som så mange nylanserte nabolag i Brooklyn, dyrebare. Gatene kan være brosteinsbelagt, men de er brede, bygget for å imøtekomme lastebryggere, lastebiler eller, om nødvendig, sjåførede Range Rovers.

Tribeca har ikke følelsen av penger fra Upper East Side-typen, det er roligere, sa en lokal velværelærer. Det er Downtown casual, som slanke skinnbukser — The Row gjør en veldig kul, slouchy skinnbukse, det er veldig dyrt, men det er det jeg ser mange mennesker har på seg - med en topp og en crossbody-veske. Og Isabel Marant støvletter.

Vel, mye av Isabel Marant alt, la hun til og lo.

Lisa Demogenes, en kunstner og yogainstruktør som underviser i nabolaget og hvis sønn går på skole der, husket at hun komplimenterte en kvinne på sin irske genser i fiskerstil. Det var billig - $ 250, svarte kvinnen. Hvor kan du få en genser for $ 250 i dag, fortalte fru Demogenes og kastet øynene. Det som er overraskende er hvor normal en veldig dyr livsstil er her.

Og alle her har samme frakk, la hun til og klamret denne reporterarmen på stedet der Canada Goose-logoen skulle vises. Alt du gjør er å se lappen!

Det er ingen overraskelse at Tribecas unike estetikk appellerer til en slik mengde. Merkantilarkitekturen fra 1800-tallet som dominerer nabolaget, er både vakker og unik og velegnet til de luksuriøse, enorme loftene som favoriseres av innbyggerne.

Ganske enkelt vil folk ha plass, og Tribeca tilbyr de mest imponerende vidder i byen. Leiligheter i Tribeca / Soho måler i gjennomsnitt 2.127 kvadratmeter, i motsetning til 1.608 kvadratmeter på Upper East Side, ifølge Miller Samuel. Det er en så unik boligmasse, og det endte med å hugge ut en så uvanlig nisje, sa Miller.

Han advarte imidlertid om at Tribecas statistiske bravado skyldes de enorme fysiske områdene som tilbys av boligmassen, gitt at det nesten er blitt omgjort til bolig eller bygget siden tidlig på 1980-tallet - du ville være hardt presset for å finne en 300- kvadratmeter studio her.

Selvfølgelig deler Soho mange av de samme egenskapene, men i salgsrapporter som skiller dem, er Tribeca ofte seierherren, et løft som Mr. Miller sa kan tilskrives to ting: Tribeca hadde aldri Artist-in-Residence-krav, så det var lettere for nykommere å stille krav på boligmassen, og akselerere syklusen med gentrifisering. For det andre, mens Soho er et mer innesluttet, sterkt landemerke nabolag hvor det har vært vanskelig å bygge, har Tribecas vestlige halvdel sett en god del nybygg og ombygging, noe som bidrar til å generere høyere gjennomsnitt enn et videresalgsdominert marked.

I begge nabolag har en så høy andel av svært eksklusive eiendommer ofte en selvforevridende effekt: Verdien av en leilighet påvirkes av det som omgir deg, sa Miller. Hvis du har nøyaktig samme toppleilighet, og den ene sitter over ettromsleiligheter og ett soverom, og den andre sitter over tre og fire soverom, gjett hva? I loftdistriktet er det samme prinsipp.

Jegthink Tribeca gikk rett fra å bli tømt for folk med penger, sa Lynn Wagenknecht, som var med å grunnlegge Odeon sammen med Keith og Brian McNally og senere kjøpte dem ut.

Odeons bygning huset opprinnelig en kafeteria som henvendte seg til Tribeca lager- og fabrikkarbeidere, men da produsentene dro til New Jersey eller de ytre bydelene, så det etter noen å overta leiekontrakten. I 1980, da Odeon åpnet og raskt ble de Downtown restaurant, nabolaget var helt tomt ... veldig stille og mørkt. Du kunne ikke engang fortelle om folk bodde i bygningene.

Tribeca hadde nesten ingen boligbygninger den gang, og selv da kunstnere begynte å flytte inn, bodde de for det meste ulovlig i kommersielle rom, og passet på å dekke til vinduene om natten for at ikke lyset som skulle gi dem bort. Men innen 1983, New York Times rapporterte at høye eiendomsverdier har begrenset Tribeca til leietakere med høyere inntekt som handler i gourmetmatbutikker og brunch på restauranter med navn som Acute.

Innbyggere som bare noen få år tidligere hadde slept søpla til hjørnet - ingen sanitet i byen - og drakk kaffen svart på grunn av mangel på dagligvarebutikker, hadde da nyte søppelhenting tre ganger i uken og et nytt Food Emporium. Skiftet skjedde så raskt at Tribeca aldri virkelig hadde sjansen til å bli et ekte kunstnerdistrikt, noe som kanskje aldri har skjedd uansett gitt at mangelen på tetthet og fottrafikk motvirker gallerier - en ulykke som endte med å redde Tribeca fra å bli et simulacrum av sitt tidligere jeg som Soho.

Og Tribeca, selv om den var øde, var aldri veldig farlig. Leveranser hele natten, samt avstand fra byens grovere distrikter, holdt mer truende elementer i sjakk. Det måtte være et av de tryggeste nabolagene i New York, skrev kunstneren John Willenbecher, som flyttet tilnabolaget i 1970, i en erindring publisert i Tribeca Citizen . Muggings? Det var ingen å krus!

Mangelen på boligtilfelle førte likevel til at ting tok litt tid å samstemme. Fru Wagenknecht, som fikk sitt første barn i 1983, husker at det ikke var noe for barn i nabolaget.

I 1989 var det en annen historie. Faktisk laget et ungt par som spiste på restauranten hennes, som for lengst var blitt erklært høyden på Downtown chic, en komo i en annen Times historien, kjent for inkongruiteten i deres altfor kule å takle oppførsel (svart på svart, asymmetriske frisyrer, snakk om estetisk hegemoni) og deres 6 måneder gamle baby som gumler duken.

Tribeca var og er fortsatt et sted der altfor kult å takle kan oppdra barn uten frykt for å være tåke. Det er fortsatt et nabolag som unngår matron. Det eldste bassenget av beboere består i stor grad av banebrytende kunstnere og det nylig ankomne over 60-settet, som har slått pengene sine for å sette ut en hip andre akt, sølvhåret oppveid av skinnjakker og klar over briller og reservasjoner hos Bâtard eller Kutsher’s. Den middelaldrende kohorten inkluderer arkitekter, designere og akademikere som Ellsworth, som flyttet inn til rett tid. Til sammen ser det ut til at en eldste klasse har vaksinert seg mot dowdiness, i det minste til den nylig ankomne Wall Street-kontingenten blir eldre.

Det fungerer bare, sa Leonard Steinberg, kompassmegleren som bygde sin karriere på å selge lofter i sentrum. De nye parkene, skolene, de store hjemmene, det faktum at de er leiligheter i stedet for kooperasjoner, restaurantene, de vakre butikkene, Soul Cycle, juice barene - alle ting som gjør livet behagelig.

Selv med en av de høyeste inntektene per familie i byen og en av de yngste demografiene i alle de eksklusive områdene, er ikke Tribeca eksklusiv, den er virkelig inkluderende; det er et samfunn, sa Nathan Berman, utvikleren av 443 Greenwich, en tidligere bokbinderi-ble-high-end leiligheter.

Mr. Berman bemerket at nabolagets undervurderte etos til og med strekker seg til detaljhandelen, som er mildere, roligere, en annen type atmosfære. I Tribeca kan man bla i fransk minimalistisk mote på La Garçonne i relativ fred eller nyte et kontemplativt øyeblikk med å ta seg inn i Matthew Bernsons skoverksted, prate en butikkjente om vintage Persols uten å måtte slå tilbake en pakke turister.

Tribeca eråpenbart i byen, men på mange måter føles det ikke av byen. Tidligere syntes det nesten å være utenfor hovedsløyfen på Manhattan, og selv om det er mer i sløyfen, føles det fortsatt lenger ut, sa fru Wagenknecht. Du føler ikke at den samme byen slår ned på deg.

I mange henseender er Tribeca et nabolag som ser ut til å kunne ha det begge, eller rettere sagt alle måter, hvis små ulemper bare ser ut til å gjøre det mer ønskelig for en bestemt type kjøper. Det er den slags nabolag som klarer å være hippe uten å gå inn i den råheten som skjer. Den slags nabolag som fortsetter å antyde kreativitet uten å være for spesifikk om det. Den slags nabolag der man kan leve veldig komfortabelt uten å ofre det kule.

Noe som ikke er ulikt måten det SNL skaper Lorne Michaels beskrev en gang Odeon, som et sted hvor alle følte seg komfortable, fordi den hadde raffinement og den hadde pommes frites.

Men ikke engang Odeon, som pleide å være åpen til klokken 04, er immun mot Tribecas demografiske skift. Den stenger nå ved midnatt eller klokka 1 om morgenen, en endring som fru Wagenknecht tilskrev beboere som hadde mer tradisjonelle arbeidsliv og et nivå av rikdom som betyr både å holde flere hjem og travlere reiseplaner. Hun beskrev mange av menneskene i de nye bygningene som en slags kongelige, de støtter ikke skobutikken eller hjørne delikatesseforretningen ... Ikke at de gjør det bevisst, de opererer bare på et annet nivå. Det har blitt slags urørlig.

Tribeca kan virke bortsett fra byen, men på mange måter er det en mer elegant refleksjon av de samme endringene som skjer i andre nabolag rundt om i byen. Og endringene vil sannsynligvis ikke avta når som helst. Som Mr. Steinberg sa det, er det bare én visshet om Tribecas fremtid - den kommer til å bli mye dyrere.