De eide noen av landets beste klasse A-kontoreiendommer - det 62-etasjers Aon Center i Los Angeles, One City Center i Houston, 522 Fifth Avenue i New York - men de søkte alltid etter mer. Ledet av grunnlegger og administrerende direktør Scott Lawlor, jo raskere deres eiendomsimperium vokste, jo raskere krypket Broadway for å erobre enda flere kontorbygg fra California til New York.
Deres Macklowe-lignende strategi: å hente inn kontoreiendommer på lån med høy gjeldseffekt, vente på at leien skal stige, og selge bygningene med fortjeneste innen to år.
Men markedets krasj har etterlatt den nye gutten på blokken mer blåst enn hans eldre rivaler. Det ni år gamle selskapet tilegnet seg sin smak for risiko på nøyaktig feil tidspunkt. De kjøpte 28 kontoreiendommer rundt om i landet i 2006 og 2007, til priser som kritikere hevdet var for høye allerede den gang, i motsetning til bare ni kontoreiendommer kjøpt fra 2001 til 2003.
De nye aktørene i bransjen er de som virkelig har blitt hardest rammet, sa New York City bedrifts- og eiendomsadvokat Edward A. Mermelstein. Eksponeringen deres er bare så mye større fordi de fleste av oppkjøpene deres skjedde i løpet av kort tid.
Mr. Mermelstein la til at flere veletablerte eiendomsaktører hadde kommet opp etter å ha gått gjennom de siste få ned-syklusene, siden de forstår at når du utnytter over 50, 60 prosent, vil du muligens eksponere deg selv.
Nå har Broadway misligholdt kortsiktige lån i over et dusin bygninger, og to av deres eiendommer er utelukket. For å gjøre saken verre, var Broadways primære utlåner for mange av disse bygningene - for eksempel 10 eiendommer, inkludert en i New York, kjøpt 15. mai 2007 alene - Lehman Brothers. Spørsmålet nå er om de kan skaffe kapital som er nødvendig for å betale ned lånene sine og overleve.
Det er ingen tvil om Scotts forretningsmodell levde veldig på kanten, sa Real Capital Analytics ’administrerende direktør Dan Fasulo. Åpenbart satt han fast uten stol da musikken stoppet.
SALG KAN VÆRE Den eneste måten Broadway kan skaffe den nødvendige kapitalen til å betale sine kortsiktige lån, som forfaller til tre kontoreiendommer, til tross for en nylig avtale inngått med Lehman, ifølge Real Capital Analytics: 280 Park Avenue, Park Avenue Atrium, og Union Bank of California Center i Seattle (340 Madison er også potensielt urolig).
Deres nåværende eiendommer er bare verdt en brøkdel av det Broadway kjøpte dem for. Selv om Broadways James Hennessy beskrev tidspunktet for å kjøpe 500 West Monroe i Chicago i juli 2007 for $ 336,7 millioner som ideell, er eiendommen nå bare verdt $ 63 millioner. (Broadway unngikk knapt utelukkelse av bygningen, som er en fjerdedel ledig, ved å inngå en avtale med långivere, etter å ha misligholdt et lån i februar 2009.) Og 280 Park Avenue — som de kjøpte for 1,25 milliarder dollar i november 2007, ved 1,1 milliarder dollar lån - er nå bare verdt en tidel av det Broadway kjøpte det for: 147 millioner dollar. Sider:1 to 3 4
