En planløsning fra 1920-tallet av en enhet på 655 Park Avenue. (Hilsen av New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) beste hårvekst for kvinner
Planløsning porno. Kall det en New Yorker-spesialskyldig glede, i det minste når det gjelder eiendom. Det er ikke noe mer fristende enn å studere utformingene av luksusleiligheter,spore hvordan arkitekter en gang delte opp tusenvis av kvadratmeter. Når det gjelder denne typen konstruksjon - i motsetning til de trange leilighetene resten av New York bor i - er plassering av hvert soverom, gang, bad, bibliotek, stuepike, trapp og foaje viktig. Hvis du ikke har råd til å bo der, kan du i det minste nøye gjennomgå tegningen.
Ingen steder er gulvplanporno mer tilfredsstillende enn Upper East Side, en gang grunnet null for byens mest fremtredende boligarkitekter, som designet bygninger som i hovedsak besto av stabile herskapshus. Da hver bygning raskt steg fra 1910-tallet gjennom 1920-tallet, flyttet familier som Rockefellers og Astors inn og okkuperte leiligheter som inneholdt så mye som 20.000 kvadratmeter og 37 rom. (Dette var faktisk spesifikasjonene til John D. Rockefellers leilighet på 740 Park, nå et etasjert Upper East Side-samarbeid.) Men et livsskifte siden 1920-tallet, for ikke å nevne et nåværende luksusmarked dominert av glassfasader. og åpne planløsninger, har etterlatt en innvirkning på klassiske planløsninger av kraftverkbygninger langs Park og Fifth Avenues.
Leilighetskomplekser var ikke alltid det valgte hjemmet for velstående New Yorkere. Faktisk måtte eiendomsutviklere overbevise dem om å forlate herskapshusene sine for å bo der. 998 Fifth Avenue, en bygning med 17 enheter designet av McKim, Mead and White, er i stor grad kreditert for å overbevise byens elite om at leiligheter var akseptable steder å bo, ifølge Carter Horsley, en tidligere arkitekturjournalist og nåværende redaksjonell direktør for eiendomsnettstedet. CityRealty. (På Vestsiden hadde denne rollen tidligere blitt spilt av Dakota.) Disse viltvoksende, elegante leilighetene, med vinrom, heiser panelt i fransk valnøtt, syv soverom og minst seks tjenerrom, fylte et hull i markedet: boliger som passer de velstående, men uten den utmattende fem-etasjes stigningen endemisk til enfamiliehus - og uten kostnadene ved å vedlikeholde dem.
Ved åpningen av 998 Fifth i 1912 ble det tilbudt leiligheter til leie opp til $ 25.000 per år stykket. De leide raskt, og husde slike som Murray Guggenheim og et barnebarn av 20 East End Avenue tilbyr plantegninger som minner om de fra de store bygningene på begynnelsen av 1900-tallet.
CommodoreCornelius Vanderbilt. Bygningen ble så populær, andre bygårder av den stilen ble replikert, sa Mr. Horsley.
Introduksjonen av luksusleiligheten falt sammen med fremveksten av Upper East Side som et ønskelig nabolag. Mellom 1903 og 1913 ble den gamle Grand Central Depot jernbanestasjon revet og erstattet med dagens Grand Central Terminal. Byttet fra damplokomotiver, som opererte støyende over bakken og tok mye land, til underjordiske elektriske tog frigjorde en gang uønsket Park Avenue for å bli førsteklasses (og pittoresk) eiendom i New York City.
Da New York startet opp på 1920-tallet, så New York en enestående oppblomstring av utvikling av luksusleiligheter der.
Tre store boligarkitekter dukket opp på den tiden, ifølge Mr. Horsley: J.E.R. Snekker, Rosario Candela og Emery Roth. Deres store Upper East Side-bygårder virket ofte ubeskrivelig på utsiden, men interiøret var ren luksus. Mens Carpenter er kreditert for å banet vei for luksuriøs leilighetutvikling langs Fifth Avenue, og Roth designet storheter på både øst- og vestkanten (inkludert de ikoniske San Remo-tårnene på Central Park West), er Candela den som ofte hylles som mesteren til plantegninger.
Innvandrersønnen til en siciliansk gipsarbeider, Candela markerte seg i 1927 som arkitekten av Fifth Avenue 960 - en bygning New York Times deretter kalt bokstavelig talt ... 12 herskapshus bygget hver på hverandre. En leilighet i 10. og en del av 11. etasje inneholdt 17 rom, inkludert en to-etasjes høy, 60-til-25-fots stue som ble sagt til den storslåtte i enhver amerikansk leilighet.
I 1929 jobbet Candela med 27 forskjellige prosjekter, inkludert de ikoniske bygårdene 740, 770 og 778 Park. I hver ble det lagt stor vekt på plantegningene, preget av symmetri, romslighet, høye tak og lys. Plantegningen handlet om flyten, sa Mr. Horsley. Hvordan foajeen fører til stuen, som er koblet til spisestuen, som er utenfor kjøkkenet, i nærheten av pantryet og deretter stuepiken.
Plantegningen handlet om flyten, sa Mr. Horsley. Hvordan foajeen fører til stuen, som er koblet til spisestuen, som er utenfor kjøkkenet, i nærheten av pantryet og deretter stuepiken.
Det var offentlige og private rom - stuen og spisesalen var designet for offentlig underholdning, men det utilitaristiske kjøkkenet og tjenestekvarteret var private og ikke ment for å bli sett av gjestene. Å ha en åpen spisestue med utsikt over kjøkkenet vil bli ansett som lav klasse, sa Mr. Horsley.
Til 1926 New York Times artikkelen med tittelen New York Now Has Mansions in Flats, beskrev det unike med leiligheter: I det siste av kooperativer er ikke to leiligheter helt like ... Det er ikke uvanlig at kjøperen nekter å kjøpe før han er forsikret om at panelet på biblioteket hans vegger kan fjernes til leiligheten han har under vurdering. Artikkelen fortsatte med å beskrive fru William Vanderbilts leilighet på 660 Park: Hennes salong vil være 46 x 22 fot, spisestuen hennes nesten like stor, og biblioteket hennes 23 fot langt og 18 fot bredt. Omkledningsrom vil være beleilig plassert. ‘Det lille huset’ vil bli utstyrt med syv hovedsoverom. En leilighet designet for Mr. og Mrs. John North Willys på 820 Fifth imøtekommet parets kunstsamling: Salongen er stor nok til å inneholde uten å trenge en Rembrandt, en Frans Hals, en Velásquez og andre gamle mestere. Når det gjelder biblioteket, er bokhyllene satt inn i de panelerte veggene, og gir tilstrekkelig plass til tre mesterverk. FOTO: Courtesy Warburg Realty
Leilighetene var bemerkelsesverdige for bortkastet plass, noe som betyr ekstra store foajéer, lintøy og butlers spiskammer. Leilighetene på 770 Park kom med et rom hvor søppelkasser kunne rengjøres med damp. (Fordi egentlig, hvorfor ikke?) Frederick Peters, president for Warburg Realty og en selvutnevnt fanatisk planløsning, berømmet de store, avrundede foajéene i 635 og 580 Park. Foajéopplevelsen skaper leiligheten, sa han. Du har romslighet foran deg i stedet for et trangt lite ingenting.
Selv om det ikke var i en Candela-bygning, tok taket på 1107 Fifth Avenue kaken for luksuriøs bortkastet plass. Den ble designet for frokostblandingsarvingen Marjorie Merriweather Post Hutton, som bodde i herskapshuset som måtte byttes ut for å bygge 1107 Fifth. Hun solgte hjemmet først etter å ha blitt lovet at det ville bli opprettet i bygningens tre øverste etasjer. 54-romsleiligheten hadde en ombygd terrasse, 17 bad, to kjøkken, et frokostrom, en trepanel-spisesal som var stor nok til å romme 125 gjester, et sølvrom, et bakeri, et kjølerom for blomster og pelsverk, et sengetøy, et vinrom, et par kapperom for menn og kvinner, et kappeskap, et lekerom og dusinvis av ansatte soverom og arbeidsrom for betjent. Tripleksen, opprinnelig en leie, ble skåret ut i seks co-op-leiligheter på 1950-tallet.
Krasjet i 1929 og den resulterende store depresjonen bremset luksusutviklingen i Upper East Side. Men mye av det som ble bygget i den tiden, står fortsatt. Disse bygningene, noen opprinnelig designet som utleie, har siden blitt omgjort til de mest eksklusive samarbeidsbygningene i byen.
Disse leilighetene selges fortsatt til en premie, sa Wendy Greenbaum, en megler i Warburg som for tiden markedsfører et samarbeid på 11,5 millioner dollar på 1185 Park Avenue. Hun mener luksuskjøpere ofte gjør seg opp på forhånd hvis de ønsker et gammeldags samarbeid eller en ny leilighet i en luksuriøs skyskraper. Kooperasjoner er ikke priset så høyt som leiligheter, og denne forskjellen gjenspeiler eierforholdet, sa hun. (Ifølge CityRealty er det for tiden 294 kooperasjoner med tre eller flere soverom på markedet i Upper East Side med en gjennomsnittlig pris på $ 6,3 millioner. Priset på leiligheter i Upper East Side med tre eller flere soverom er i gjennomsnitt 6,6 millioner dollar. .)
Co-op-kunder må også møte elite-co-op-brettene på Upper East Side, kjent for å avslå potensielle kjøpere (se Sosial angst, side 38). 740 Park, kjent for sine milliardærinnbyggere, har avvist slike som Barbra Streisand og Barbara Walters. Kooperasjonsbygninger har også mye strengere regler etter salg enn leiligheter - begrensninger på renovering blant dem. Du kjøper deg inn i en livsstil, sa Corcoran-megler Tom DiDomenico, som for tiden markedsfører et samarbeid på 7,25 millioner dollar på 1120 Fifth Avenue.
Og likevel garanterer disse flotte boligene ofte renovering - livsstilsvaner og behov har absolutt endret seg det siste århundret. Det er nesten gitt at de skal renovere, sa fru Greenbaum om dagens kjøpere. Skillet mellom privat og offentlig rom er ikke lenger en prioritet - kjøpere foretrekker mer åpne planløsninger med tilgjengelige kjøkken, sa begge meglerne. Tjenestekvarter har ikke lenger høy prioritet. I leiligheten representerer fru Greenbaum i 1185 Park, ofret eierne et hushjelpsrom for å utvide og omplassere kjøkkenet. Kjøpere pleier også å ønske seg flere eller større bad enn det som tilbys i den originale planløsningen. I 1185 Park kombinerte de samme eierne to mindre bad for å lage et stort mesterbad.
Kjøperne blir ofte overrasket over hvor vanskelig det kan være å renovere disse samarbeidsleilighetene, sa Greta Weil, partner hos Weil Friedman Architects, et firma basert på Upper East Side. Helt åpne planløsninger er nesten umulige i dette nabolaget.
Men å få akkurat det du vil er sjelden. Kjøperne blir ofte overrasket over hvor vanskelig det kan være å renovere disse samarbeidsleilighetene, sa Greta Weil, partner hos Weil Friedman Architects, et firma basert på Upper East Side. Helt åpne planløsninger er nesten umulige i dette nabolaget, sa hun. Kooperasjonsbegrensninger, kombinert med rørleggerkonfigurasjoner av gamle bygninger, og slike forsettlige originale plantegninger er alle utfordringer, bemerket hun. Vi prøver å temperere moderniseringer med skjønnheten i det originale oppsettet.
Dagens utviklere som kombinerer storheten til de gamle layoutene med moderniseringer, har en tendens til å møte etterspørselen. Da en leilighet på 30 enheter 135 East 79th Street kom på markedet i 2012, snappet kjøpere raskt opp enheter med plantegninger som minner om Candela's: flere soverom, romslige stuer, lange ganger. Før vi begynte å bygge, intervjuet vi vennene våre, alt fra begynnelsen av trettiårene til tomme rede, sa Thomas Brodsky, rektor ved Brodsky Organization, bygningsutvikleren. Vi ønsket å vite om de foretrakk det klassiske eller det åpne oppsettet. Vi syntes svarene deres var en jevn blanding. FOTO: Courtesy The Corcoran Group
katie couric america ut og inn
Så kompromitterte Brodsky, og tilbyr klassiske oppsett, med dedikerte rom som passer for formell underholdning på østsiden av bygningen, og moderne planløsninger, med åpne rom og spisekjøkken på vestsiden. (Noen enheter med klassiske oppsett brukte en moderne vri på ideen om bortkastet plass med en blomsterkuttevask eller plass til et speil og skrivebord utenfor pulverrommet.)
Manhattan-baserte utvikler Corigin fokuserer også på klassisk design på 20 East End Avenue, en 18-etasjers leilighet med 43 enheter som nå er under bygging i et ellers lavmælt nabolag. I vår forskning fant vi at disse Carpenter- og Candela-bygningene fremdeles har en høy pris per kvadratmeter, selv om de trenger oppussing, sa Corigin-president Edward Baquero. Firmaet hyret Robert A.M. Stern, hvis estetikk avviker bestemt mot det klassiske (blant annet Central Park West og 30 Park Place, blant annet kommisjoner), for å lage leiligheter med to til seks soverom, store foajéer, private terrasser, peiser og butlers pantries. Prisene går for tiden opp til $ 12 millioner for en enhet med fire soverom.
Bygningens fasiliteter-pakke har som mål å skape et klubbmiljø, sa Baquero. I en 20-roms leilighet på 120 East End var det ballsal, bibliotek, musikkrom, biljardrom, vinkjeller, sa han. Vi ønsket å kopiere det, men som et vanlig element for leilighetseiere, vedlikeholdt av bygningen. Det vil også være en gated vogn veranda inngang som fører inn til en motorbane med brosteinsvei.
Mr. Baquero kalte designprosessen med Mr. Stern grundig, men han er ikke lei seg at de bestemte seg for å ta den på seg. Du vet bare når du går inn i leilighetene på 1920-tallet, sa han. Det er subtilt, og ingen vet hvorfor, men det føles bra. Det er en varme og eleganse som gjør at det føles som hjemme.
Han fortsatte og hørtes ut som alle New Yorker som har blitt forelsket i den store arkitekturen i tid: Det som er masseprodusert i dag, har ikke den følelsen lenger.
