En tegning for kompromiss: Å fikse Atlantic City

City of Atlantic Citys skjebne henger i ballasten, og det ser ut til at politiske ledere kanter å kjenne så lett på å erkjenne at ingen interesserer seg ved å grave i hælene. Når vi går videre ser det ut til at det er rom for kompromisser, og både statssenatpresident Stephen Sweeney og statsforsamlingshøyttaler Vincent Prieto kan være heltene som redder Atlantic City med litt gi og ta. Regjeringen Chris Christie kan også komme ut av et Atlantic City-kompromiss med en politisk seier, og kanskje til og med en arv å skryte av.

Det som trengs nå er at alle tre erkjenner at seieren deres kan oppveie det de har å gi tilbake. Det de trenger å gjenkjenne, er at de trenger å la de andre redde ansiktet. Og idealisten i meg tror at hver enkelt kan hjelpe City of Atlantic City, hennes innbyggere og den bredere sør-Jersey-regionen med bare litt politisk vilje. Som en som vokste opp to miles nedover veien fra Atlantic City, solgte saltvannstaffy som en deltidsjobb på Boardwalk på videregående skole, og betalte meg gjennom det som da var Stockton State College hilsenbusser fulle av spilleautomater og setter cocktailer på håpefulle baccarat-spillere, ber jeg dem om å prøve å finne en måte. Dette er et lite politisk spørsmål som de vil håndtere i karrieren, men i deres hender hviler skjebnen til så mange menneskers økonomiske levebrød. Disse menneskene er ikke politikere - de er bilbetjente og detaljhandler, blackjack-forhandlere og studenter som slynger cocktailer. De er mennesker som prøver å tjene til livets opphold og forsørge familiene sine i møte med en drastisk skiftende forretningsmodell.

Det er to planer: statlig overtakelse av Atlantic City, foreslått av Sweeney, støttes av regjeringen Chris Christie, men utskjelt av byledere og mange i hele South Jersey. Planen fjerner i hovedsak mest kontroll fra kommunen og gir den makten til det statlige departementet for samfunnsdepartementer, og et nylig annonsert kompromiss vil forsinke gjennomføringen av planen til etter sommersesongen hvis byen oppfyller visse kriterier. De alternativ , et lovforslag sponset av Prieto etablerer en rekke referanseverdier der kommunal makt reduseres og statlig kontroll øker hvis byen ikke oppfyller spesifiserte økonomiske mål. Prieto-regningen gir også en casinobetaling i stedet for skatter (PILOT) -programmet, der kasinoer vil gi $ 120 millioner totalt til byen for skatteåret 2016, og vil fortsette i 10 år basert på spillinntekter og inflasjonstakten. PILOTER beskytter byen mot effekten av revurderte domstoler på de åtte kasinoene som er åpne.

Et sentralt spørsmål som statsledere må vurdere: under Sweeneys foreslåtte kompromisstiltak, vil staten bestemme seg for om de vil overta på grunnlag av at byen skal lage et budsjett der utgifter per innbygger ikke overstiger 3500 dollar per innbygger. Hvis byen mislykkes, vil den opprinnelige overtagelsesplanen tre i kraft. Problemet med den planen er at den ikke anerkjenner den unike situasjonen til en ferieby som er hjemsted for 39 000 innbyggere, men på en gitt dag kan finne et tillegg 50 000 mennesker på strendene, og ytterligere 50 000 i kasinoer, restauranter og butikker . Og slik likestiller statlige tjenestemenn Atlantic Citys tjenestebyrde til steder som Winslow og Monroe, Teaneck og Marlboro. Når sist 130.000 mennesker ble proppet inn i Winslow en sommerlørdag? Eller deltok 50000 på en konsert i Monroe? Og menneskene som kommer til Atlantic City - den dagen innbyggerne krever bytjenester: politibeskyttelse, livvakter, ambulanser, infrastruktur, toaletter, vedlikehold og så videre. Og så må staten innse at mens det er alvorlige problemer med Atlantic Citys økonomi, er det uheldig å måle byens utgifter ved å sammenligne med steder som Patterson eller Jersey City.

Et enkelt eksempel: I gjennomsnitt foretar EMS i Atlantic City rundt 20.000 løp i året. Gitt befolkningen per innbygger, ville halvparten av byens innbyggere ringe ambulanse hvert år. Nå liker de å feste i Atlantic City, men intuitivt vet vi at dette ikke gir mening, og derfor bør Atlantic City ikke holdes på samme standard som andre kommuner med tilsvarende antall fastboende. Og så må staten tenke bredere på hvordan man kan tvinge Atlantic City til å få orden på sitt finanshus - en ti prosent reduksjon i utgiftene, eller en annen formel.

Statsledere må også erkjenne at det ikke mangler politisk vilje til å løse dette problemet. Ordfører Don Guardian, valgt i 2014, har forsøkt å balansere beskyttelsen av sine valgkretsers interesser med de harde finanspolitiske realitetene som byen står overfor. Og han har gjort det i en sammenheng med begrensninger: kontroversielle pensjoner for badevakter? Statens mandat. Romskatt? Statskontrollert. Luksuskatt? Statskontrollert. Parkeringsavgift? Statskontrollert. Staten samlet inn 60 millioner dollar i skatter og avgifter fra Atlantic City-besøkende, og forhindrer byen i å øke noen av disse skattene hvis den velger. Byen må frigjøres fra mange av begrensningene som begrenser både dens evne til å redusere utgiftene og øke inntektene hvis staten vil at den skal bli løsningsmiddel.

Nødkarakteren til byens finanspolitiske situasjon har igjen ført til at det er regjering ved krise. Men dette betyr også at mens vi prøver å finne en løsning, må byen og staten trekke seg tilbake og se på hvordan byens fremtid skal se ut for et Atlantic City-sentrert postspill. Og i motsetning til tidligere undersøkelser, må denne inkludere viktige interessenter, inkludert borgere, folkevalgte, næringslivsledere, turismeeksperter og statlige økonomiske utviklingsansvarlige.

Det er tre viktige snublesteiner for å inngå kompromisser. Men det er nok på bordet til at alle kan gå hjem til en vinner:

For begge å gå på kompromiss: kollektive forhandlinger. Sweeneys mål om å bruke $ 3500 per innbygger er urealistisk, men det er også urealistisk å tro at tariffavtalene ikke vil være på bordet. Ethvert kompromiss må omfatte fagforeninger, kasinoer, kreditorer og andre interessenter, og det må inkludere et kompromiss. Men pinnen må være en realistisk, oppnåelig.

For Sweeney å gå på kompromiss med: Vann. Salg av offentlige eiendeler er en viktig del av statens overtakelse. Slik det ser ut, eier byen, i regi av kommunale verktøy, byens vannforsyning. Det statlige overtakelsestiltaket sponset av Sweeney inkluderer en bestemmelse som gjør det mulig for statsforvalterne å selge ut denne offentlige eiendelen. Dette er et viktig kompromiss fordi Phil Norcross, broren til Sweeneys velgjører og South Jersey kraftmegler George, er lobbyist for American Water, som har uttrykt interesse for å kjøpe byens vannforsyning. Det er forståelig at Atlantic City-ordfører Don Guardian og andre lokale ledere skremmer på denne komponenten av planen. Problemet med å selge denne eiendelen er dobbelt: den representerer en one-shot inntektsavtale, mens det å holde vannet fungerer som en byens aktivum, betyr at byen, administrert riktig, kan bruke vannforsyningen som en inntektsgenerator. For det andre er politikere i byen og i statslovgiveren bekymret for nettovervirkningen av privatisering når det gjelder kostnadene for byens innbyggere: privatisering vil resultere i en renteøkning, om ikke nå etter hvert. Og dette er en by hvis innbyggere sykt har råd til en økning. Sweeney må gå på akkord med dette problemet, og la det være en del av insentivpakken i Prietos regning, noe som vil bety at salget av Waterworks ikke vil være på bordet med mindre Atlantic City ikke klarte å oppfylle deres referanseindeks for det første året, og da ville uavhengig revisor få endelig myndighet over salg, sammenslåing eller privatisering av byens vannmyndighet.

For Prieto å gå på kompromiss: Under det statlige overtakelsestiltaket, ville den statsoppnevnte direktøren ha makt til å nedlegge veto mot protokollen fra det styrende organet i kommunen som trenger stabilisering og gjenoppretting, ethvert styre, kommisjon eller avdeling i kommunen i behov for stabilisering og gjenoppretting, og ethvert uavhengig styre eller myndighet i kommunen som har behov for stabilisering og utvinning, inkludert, men ikke begrenset til, boetilsynet, parkeringsmyndighet, ombyggingsmyndighet, planstyret og reguleringsstyret for justering. Nøkkelen her er at Sweeney og Christie vil kontrollere prosessen med ombygging, og Prieto trenger å gi dem den kraften. Det kan være en gentlemansavtale bak lukkede dører, men hvis Prieto ønsker bevegelse om kollektive forhandlinger og vann, vil han trenge å gi på utvikling.

Mens Atlantic City har smuldret, har noen fremsynte sjeler - mange av dem venner av George Norcross - erkjent den potensielle muligheten og har lappet sammen store biter av utviklingsbar eiendom med tanke på store investeringer. I bytte for breddegrad om kollektive forhandlinger og forebygging av privatisering av vann, bør Prieto støtte en sterk formel for statlig støtte til ombygging for utviklere med nære bånd til Norcross-maskinen - oppmuntre til bruk av Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) og staten Economic Development Myndighetspenger og, og ordfører Guardian og byråd bør også hoppe om bord. Utvikling betyr jobber og utvikling betyr skatteinntekter, og hvis utvikling betaler byens regninger og gjør Norcross og Christies venner rikere, så blir det.

Og Sweeney bør se på dette som den enorme politiske muligheten det er, ettersom det er flere utviklere som har gjort eller gjør betydelige investeringer i byen. Belønningen for disse investeringene vil være betydelig, og absolutt vil Sweeney bli belønnet pent i form av kampanjedonasjoner for sin talsmann for disse utviklerne. Guvernør Christie kan være trygg på at hans allierte også vil bli belønnet.

Ved bordet er et mangfold av interesser:

• Joseph Jingoli –Jingolis betydelige portefølje indikerer forhold til Norcross: Jingoli konstruerer Cooper Norcross Academy på $ 35 millioner i Camden, Cooper Medical School of Rowan University (i Sweeneys distrikt, som Norcross var medvirkende til å skape), og Rowan College of Business, sammen med mange andre prosjekter. Jingoli kan skilte med et mangfoldig utvalg av både offentlige og private utviklingsprosjekter og bør sikres et sete ved bordet fremover.

• Omar Boraie - Boraie’s New Brunswick Luxury Condominium Development, The Aspire, mottok 4,8 millioner dollar i Sandy Relief Funds, 60 millioner dollar i subsidierte statlige lån, 21 millioner dollar i skattekreditt. Middlesex County-utvikleren har investert hundretusener av dollar i politiske bidrag de siste tiårene, inkludert tusenvis til Christies presidentkampanje - og har sett investeringene lønne seg. Atlantic City vil ikke være annerledes. Boraie har sikret seg et lån på 15 millioner dollar fra CRDA for å finansiere The Beach at South Inlet, et luksuriøst leilighetskompleks på $ 71 millioner med 250 enheter, på nordspissen av Boardwalk nær den nedlagte Revel.

• Jack Morris - eiendomsmagnaten i Middlesex County, som er en spiller i hele staten innen utvikling av flere familier. Morris’s M & M Development har eksklusive porteføljer i Camden og Newark; hans Edgewater Properties utvikler kommersiell, luksuriøs utleie og privat boligutvikling, spesielt i sørlige og sentrale New Jersey. Hans forhold til Norcross strekker seg tilbake mer enn et tiår da selskapet hans ble valgt for ombygging av Garden State Park veddeløpsbane i Cherry Hill.

• Jon Hanson - denne allierte av regjeringen Christie’s er Hampshire Real Estate var styreleder for Hanson-kommisjonen, Christie-veikart i håndteringen av Atlantic City. Hans er også hjernen bak Atlantic City Development Corporation, eller ACDevCo, den uavhengige organisasjonen for ikke-profitt som bygger en $ 200 millioner Atlantic City-campus for Stockton University å åpne høsten 2018. Stockton Universitys Atlantic City-campus lover å være hjørnesteinen i revitaliseringsinnsats i Atlantic City.

• George Norcross - selv om det vanligvis ikke er ansett som en eiendomsutvikler, rapporter etter et møte mellom Norcross og Atlantic County Executive Dennis Levinson indikerer at Norcross vurderer å investere i Atlantic City.

• Glenn Straub - en eiendomsutvikler i Florida, betalte 82 millioner dollar for det nedlagte Revel-kasinoet, som hadde kostet 2,4 milliarder dollar å bygge. Straub har sagt at han vil investere et tillegg på 500 millioner dollar i et mangfoldig utvalg av rekreasjonsfasiliteter, inkludert vannparker, taubaner, dressur og hestehopping, et skirenn og halvpipe, en internasjonal kunstmesse og et nytt konferansesenter. Straub er tilsynelatende en ensom ulv, ikke knyttet til noen av de store politiske aktørene, men er likevel viktig for byens fremtid.

Virkeligheten er at alle disse utviklerne (men Straub) er politisk forbundet, og politikerne som tar til orde for dem (Norcross og Christie) vil få fordeler. Det er, som de sier, kostnadene ved å gjøre forretninger. Men det er byens beste at Norcross og Christies utviklere får den støtten de trenger.

En av de utbyggbare tomtene som snart vil være tilgjengelig, er Bader-feltet, en ønskelig del av en eiendom på 130 hektar langs eiendommen langs Albany Avenue. For å gjøre Bader Field til et utviklingssted vil det koste rundt 100 millioner dollar ekstra. Sweeney og Prieto bør samarbeide med CRDA og den statlige økonomiske utviklingsmyndigheten for å hjelpe den eventuelle kjøperen. Området er modent med muligheter: det kan huse en marina, en indre havne type detaljhandel / hotellplass, luksusleiligheter eller alt det ovennevnte. I tillegg bør en del av landet, inkludert atletiske fasiliteter som det for øyeblikket huser - Atlantic City Surf Baseball-feltet og en isbane - reserveres av staten og byen for bruk av Stockton University, som skal utvikle en stats- moderne satellittcampus bare noen kvartaler unna. Samarbeidet i denne offentlig-private utviklingen kan bety et fengende publikum for restauranter, detaljhandel og fritidsaktiviteter.

Brigid Callahan Harrison er professor i statsvitenskap og jus ved Montclair State University, hvor hun underviser i amerikanske regjeringer. En hyppig kommentator om statlig og nasjonal politikk, hun er forfatter av fem bøker om amerikansk politikk. Som henne på Facebook på Brigid Callahan Harrison. Følg henne på Twitter @BriCalHar.