Eric Fischer har avdekket flere tiår med data om SF-boligpriser.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) Jeg vet ikke noe om Eric Fischer bortsett fra at han er en freaking helt.
I likhet med alle andre som nylig har forsøkt å bo i San Francisco , Fischer er veldig interessert i boligkostnader. Imidlertid, i motsetning til alle andre slike personer, bestemte Fischer seg for å bidra til denne samtalen ved å doble dybden av moderne historiske data om dem.
Inntil nå hadde den mest siterte informasjonen om SF-boligpriser gått tilbake til 1979, da byen begynte å spore medianleien av to-roms leiligheter annonsert i San Francisco Chronicle en søndag per år.
Dessverre for disse dataene, skjer tilfeldigvis 1979 også året som San Francisco-ordfører Dianne Feinstein innførte en leiefrys som overgikk til husleiekontroll . Hvis du vil krangle om fordelene ved husleiekontroll - og i en håndfull amerikanske byer som møter raskt stigende boligpriser, hvem gjør det ikke? - argumentene dine på hver side vil ikke være veldig nyttige uten informasjon om situasjonen før leiekontroll slik at du har noe å sammenligne med.
Så Fischer fant før leiekontrolldataene. Han samlet det selv ... ved å bruke mange, mange timer på å gå gjennom gamle bildefiler og mikrofilm fra San Francisco Chronicle. 
Mikroformlesere.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer snakker mye om sin metodikk i sin fremragende innlegg om dette prosjektet , publisert lørdag. Her er den korte oppsummeringen: Hans metodikk er ikke perfekt, men den er solid, og jeg ser ingen gode måter å forbedre den på.
I stedet for å komme nærmere inn på det, eksisterer dette blogginnlegget til understreke hva hans nye data avslørte : dette diagrammet. 
Leiepriser.(Foto: Eric Fischer)
Det, vennene mine, er 70 år med boligpriser i San Francisco. Det er noen oppturer og nedturer, men for det meste er det en veldig enkel trend: 6,6 prosent.
Det er beløpet leien har økt hvert år i gjennomsnitt siden 1956. Det var sant før husleiekontrollen; det var sant etter husleiekontroll. Det var ikke helt sant under teknologiboblen i 2000, men det var fortsatt slags og det ble sant igjen etterpå.
6,6 prosent er 2,5 prosentpoeng raskere enn inflasjon, noe som ikke virker så mye, men når du gjør det i 60 år på rad betyr det boligpriser firdobbelt sammenlignet med alt annet du må kjøpe.
Det er ille. Men det er SF i dag, sammenlignet med 1956.
Så hva fikk prisene til å gå opp? Det er den virkelig spennende delen av Fischer sin oppdagelse. Bevæpnet med dataene hans, svarte han mer eller mindre på det spørsmålet. 
Median spør månedlig leieEric Fischer
Dette er så nært som du sannsynligvis noen gang vil se et svar på livet, universet og alt.
Det er et diagram som nesten perfekt forutsier San Francisco-boligmarkedet ved hjelp av bare tre variabler:
- Antall jobber i San Francisco County.
- Antall steder å bo i San Francisco County.
- Den totale mengden penger som betales til alle som jobber i San Francisco County.
Alt er oppsummert i formelen øverst i diagrammet. Hvis du ga meg verdier for (1), (2) og (3) ovenfor, så kunne jeg forutsi deg med oppsiktsvekkende nøyaktighet hvor mye median to-roms leilighet i San Francisco vil koste å leie i den situasjonen.
Det følger at hvis vi kunne endring (1), (2) eller (3), så kan vi kanskje endre hva det koster å leie et sted i San Francisco. Slik oppsummerer Fischer et scenario der, ifølge formelen, at prisene på leiligheter vil falle 67 prosent:
Det ville trenge en økning på 53% i boligforsyningen (200 000 nye enheter), eller et 44% fall i KPI-justerte lønninger, eller en 51% reduksjon i sysselsettingen, for å kutte prisene med to tredjedeler.
OK, så dette vil bety måten å gjøre San Francisco så rimelig som (si) Portland ville være for begge kutt alles lønn i to , eller fyr halvparten av dem , eller la byens befolkning raskt vokse rundt 50 prosent , til rundt 1,2 millioner, mens antall boenheter økte enda raskere.
Dritt.
Men vent , sier du kanskje. Praha har omtrent 1,2 millioner innbyggere. Milano har omtrent 1,2 millioner innbyggere. Det er fine byer. Det ville faktisk være greit hvis San Francisco forvandlet seg til Praha, spesielt hvis prisene gikk ned med to tredjedeler.
Det er sannsynligvis sant. Problemet er at raskt å forvandle seg til Praha vil kreve tusenvis av utviklere å gå konkurs, fordi (husker du?) Husleie vil falle med 67 prosent, slik at alle disse utviklerne ikke ville være i stand til å betale ned lånene de tok for å bygge de 200.000 nye boligene .
Når du tenker på det, kan det hende at ikke tusenvis av konkursutviklere høres så ille ut for deg heller. Men tro meg, det høres dårlig ut for utviklerne. Derfor kan det aldri være en situasjon der private utviklere vil legge til at mange nye hjem på en gang - de vil slutte å bygge lenge før den tilbake til paradis kunne skje.
Slik jeg ser det, etterlater dette oss noen få interessante leksjoner for San Francisco :
1. Å legge til nye enheter går stort sett bare holde dritt fra å bli verre .
1a. Det er fortsatt bra.
to. Leiekontroll ser ikke ut til å være en stor årsak til problemet per se. Dritt var dårlig før; dritt var dårlig etter; dritt ble ikke spesielt bedre eller verre for den median leilighetssøkende, i det minste hvis du begynte i 1956. (På den annen side skjer det noe rart i Fischers tidlige prisdata fra 40-tallet. Hvis du utelater dip 1950–1960 i husleie, så begynner alt før leiekontroll i 1979 å ligne mer på et platå. Her er hans første diagram igjen for godt mål.) 
KPI-justert annonsert leie.(Foto: Eric Fischer)
2a. Måten husleiekontroll kan ha betydning indirekte er hvis det fører indirekte til færre nye enheter , for eksempel fordi det gir folk en grunn til å protestere eller saksøke for å hindre utviklere i å erstatte små gamle leiekontrollerte bygninger med store nye markedspriser. Noe som er ganske forståelig fra de fattige menneskene, men det er fortsatt et skittent utfall, fordi (som Fischers formel antyder) holder hvert fancy nytt tak prisene nede litt fordi de rike menneskene under det ikke skyver middelklassefolk ut fra under takene av middelkvalitet, og så videre nedover linjen til noen havner i telt.
2b. Det er likevel ikke noe tydelig tegn i disse dataene om at leiekontroll har hatt denne ekstra anti-nye-boligeffekten på San Francisco. Igjen: dritt var dårlig før. Dritt var dårlig etter.
3. Å kutte utbyggingskostnader for utfylling vil hjelpe hvis det er måter å gjøre det uten å skru opp andre ting for mye.
4. Hvis det er noe stopper boligmarkedet fra å bygge nok nye boliger for nykommere , så må det antagelig være noe som ankom rundt 1960 eller tidligere.
Jeg kommer til å slutte å snakke om San Francisco på dette tidspunktet, fordi San Francisco deprimerer meg. I utgangspunktet tror jeg San Francisco er knullet.
Det suger. Det er et fantastisk sted. 
En utsikt fra en park i San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
I stedet skal jeg avslutte med en leksjon for byer som legger til jobber og / eller rikdom raskere enn hjem, men som ennå ikke er San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Kanskje Oakland og Los Angeles og San Diego og DC fortsatt også.
For å elske Gud, fortsett å legge til hjem. Fortsett å legge til hjem slik at ting ikke blir verre, og du ikke blir fanget i en tap-tap-tap-shitstorm som San Francisco.
Og mens du gjør det ...
Leiekontroll? Denne bestemte leietakeren er nervøs, men sikker, kanskje prøv det så lenge du jobber hardt for å sikre at det ikke kommer i veien for å fortsette å legge til hjem.
Uendelig sprawl? Det vil holde husene billig (bare spør Atlanta, Dallas og Phoenix), men det knuller opp planeten, og det ser ut til å gjøre oss fetere og ensomere, pluss at biler er dyre. Så prøv å gjøre rekkehus hvis du kan. Rekkehus er flotte. Cliff og Claire Huxtable bodde i et byhus. Duplekser er også fine. Mange byer har faktisk gjort det ulovlig å bygge en av disse. Det er nøtter.
Skatt for å lage offentlige eller andre subsidierte boliger? De fattigste menneskene vil aldri ha råd til markedsrenter, og folk i billige, men livlige små hjem har en tendens til å komme i mye mindre problemer enn folk i telt. Så ja, sannsynligvis er det en god ide å bruke skatt til å bygge billige, men livlige små hjem for fattige mennesker, mens vi også ser etter andre måter å hjelpe folk med å komme seg ut av fattigdom.
Masseoppsigelser? Vel, tilsynelatende ville de redusere husleien, men på en eller annen måte tror jeg ikke de ville få ordføreren gjenvalgt.
Men uansett hva du gjør, kjøp definitivt Eric Fischer en drink hvis du ser ham. Han tjente det.
Michael Andersener forfatter i Portland, Malm. Han er @andersem på Twitter.
