Samarbeid er skolelunsjbordene til New York Real Estate.Illustrasjon av Phil Wrigglesworth hva er uber is
Imed sitt rykte (fortjent eller ikke) for opasitet, eksklusivitet og oppstyr, er kooperasjoner kjent som middagsskole lunsjbord i New York City eiendomsmegling. Og som det vil skje i selv de best regulerte mellomtroppene, noen ganger må du bare fortelle en person at du ikke vil være venner lenger.
Med andre ord, kast dem ut. Det er ikke lett å kvitte seg med mennesker, sa Citi Habitats-agent Amer Jan, som har sittet i styret for Kew Gardens-bygningen de siste fem årene. Du tar noen hjem. Men noen ganger må det gjøres.
Tenk deg for eksempel at naboen din er en hoarder som tilbringer dagene sine med å røyke sigaretter foran fjernsynet og av og til starter småhusbranner med villfarlige askefletter. Å, også, han og hans kone har en veggedyrsinfeksjon som sprer seg gjennom hele bygningen.
Dette var situasjonen i en sak Steve Wagner, medstifter og partner i eiendomsmeglerfirmaet Wagner Berkow, behandlet for et samarbeidsnemnd for flere år siden. Han husket at etter at en annen beboer oppdaget veggedyr i leiligheten deres, tok bygningen inn en veggedyrsnusende hund for å utrydde kilden til angrepet.
Den hunden begynte akkurat å gjøre baksider foran [parets] leilighet, og da de åpnet døren [veggedyr] var overalt, sa han.
‘Jeg vet ikke om noen brett som sitter der og sier, 2W, vi liker dem ikke, vi kommer til å gå etter dem. ’Degenshein sa og snakket om muligheten for samarbeidsstyret.
Bygningen hadde gitt eierne beskjed om brannene, hamstringen og veggedyrene, og gitt dem instruksjoner om hvordan de skulle rette opp problemene, sa Wagner. Men de, uansett årsak, gjorde ikke noe av det. Og så startet styret søksmål for å sparke dem ut. Til slutt utarbeidet de to sidene en avtale uten å gå til retten. Paret forlot leiligheten sin, og bygningen solgte sin enhet i løpet av året.
I en annen utkastelsessak Wagner virket, så det ut til at en beboer handlet narkotika ut av leiligheten hans. Han irriterte også naboene sine med røyk og høy musikk døgnet rundt, og ble til og med påstått å ha famlet en kvinnelig beboer da hun gikk til ham for å klage. Men det var først en kvinne hevdet at hun ble voldtatt i leiligheten hans (av noen andre enn eieren) at bygningen flyttet ut.
Den saken ble også avgjort før han gikk til retten, noe Wagner sa er ganske typisk i hans erfaring. Når kooperasjoner tar aksjonærer for retten, gjør de det generelt under den såkalte Pullman-prosedyren, som tar navnet sitt fra 40 W. 67th Street v. Pullman , en rettsavgjørelse fra 2003 som slo fast at kooperasjoner kunne kaste ut leietakere for motbydelig oppførsel.
En forekomst utspiller seg for tiden i en boligbygning i Midtown South, hvor styret innkalte til et nødmøte for å ta opp en misforståelse fra en av innbyggerne. Styrets advokat holdt en presentasjon med forslag om å si opp aksjonærens proprietære leieavtale, få tilbake leiligheten og få tilbake saksomkostninger. Advokaten påpekte aksjonærens oppførsel som stadig mer farlig, og viste videoopptak og e-postdokumenter og spilte et talepostopptak som bevis. Aksjonæren, som var til stede på møtet, var i stand til å presentere et forsvar, men mer enn 90 prosent av aksjonærene stemte for å kaste ut.
Og selv om samarbeidslæren i New York er fylt med historier om småkrangling og personlighetskonflikter som degenererer til fullstendig eiendomskrig, sa Dale Degenshein, en samarbeids- og leilighetsadvokat med Stroock, at utkastelser mer typisk innebærer en slik anklagelig oppførsel.
Jeg vet ikke om noen tavler som sitter der og sier, '2W, vi liker dem ikke, vi kommer til å gå etter dem,' sa Degenshein og snakket om muligheten for overstyring av samarbeidsstyret. Personligheter og hvordan folk adresserer problemer med sine naboer, kan ha en innvirkning på en uoffisiell basis, slik det gjør med noe. Og det er til tider påstander om at et styremedlem har et personlig grep, men du har fremdeles styrende dokumenter som må følges, og andre personer i styret for å fungere som kontroll og saldo.
Ikke desto mindre er enhver situasjon der en liten gruppe av naboene dine har stor innflytelse på skjebnen din moden for en vending mot det konspiratoriske. Spesielt når noe rart faktisk ser ut til å pågå.
BOND New York-agent Carole Cusani hjalp nylig med å gi råd til en venninne som uventet oppdaget at hun ble sparket ut av bygningen hennes. Det dreide seg om kvinnens hund, som for flere år siden hadde bitt en annen beboer. Hun mottok en advarsel etter den hendelsen, men det så ikke ut til å ta, og hunden bet en annen eier en gang senere.
Etter det andre nappet fortalte bygningens styre kvinnen at hun måtte ta skritt for å kurere situasjonen, sa Cusani. Dette innebar å snute hunden når de var i offentlige rom og ta den med på heisen i stedet for hovedpassasjerheisen.
Og hun skrev et brev der hun sa at hun ville etterkomme, og hun begynte å snute hunden og ta den ned i serviceheisen, sa Cusani. Men omtrent en måned eller så senere, ut av det blå, fikk hun et brev fra samarbeidsadvokatens advokat om at de serverte henne med et varsel om utkastelse.
Brevet ble signert av styrets president og sa at de ville ha henne ut om ti dager, sa hun. Hun kunne ikke forstå det fordi hun hadde gjort det de ba henne om å gjøre. Så hun kalte meg opp i full panikk.
Cusani og hennes venninne kontaktet bygningens ledelsesselskap og fikk vite at brevet angivelig hadde blitt sendt ut ved en feiltakelse. Styrets president hevdet i mellomtiden at han ikke hadde kjennskap til saksbehandlingen, til tross for at hans signatur var på utkastelsesvarselet, bemerket Cusani.
Jeg vet ikke hva som skjedde, sa hun. Men i mellomtiden var det fem dager der [venninnen] var et vrak.
ERtidligere i sommer drev Braganca en førstepersons-konto av komikeren Bill Dawes, som sa at hans samarbeid hadde kastet ham ut for å leie ut et rom i sitt hjem på Airbnb. Dette, sa Dawes, til tross for at ordningen var lovlig i henhold til byens lov om flere boliger, og at han hadde sluttet å leie ut rommet allerede før samarbeidet sendte ham en melding om å gjøre det.
Generelt sett er uautoriserte fremleie en flott måte å bli sparket ut av samarbeidsbygningen din.
I følge Dawes var avstemningen om å kaste ut ham nesten enstemmig, med et styremedlem som fortalte ham at han ikke visste noe om saken, men bare ønsket å 'taue the line' siden han var i ferd med å selge sin enhet.
For noen ører kan Dawes 'beretning høres ut som et klassisk eksempel på den fryktede samarbeidspolitikken. (Dawes fortalte observatøren at han for øyeblikket anker avgjørelsen i husretten.) Og sammenlignet med for eksempel å håndtere narkotika og sette fyr på, virker en liten Airbnb-virksomhet uskadelig nok. Men advokat Wagner sa at han ikke var overrasket over at styret flyttet ut. Korttidsleie i boligbygg er et sikkerhetsproblem, argumenterte han. De har ikke den ekstra brannsikkerhetsbeskyttelsen, utgangsskiltene, nødlysene som hotellene gjør.
Generelt sett er uautoriserte fremleie en flott måte å bli sparket ut av samarbeidsbygningen din. Douglas Ellimans Kathy Murray sa at hun kjenner til flere klienter som har mottatt brev fra styrene sine etter å ha leid ut enhetene sine uten å gå gjennom den riktige prosessen. Det er fristende å ta en snarvei gitt at det å få godkjenning til å fremleie et samarbeid kan være nesten like kjedelig som å få godkjenning til å kjøpe.
Du må sende inn selvangivelser, kontoutskrifter, personlige referanser, profesjonelle referanser, gjøre et intervju, alt, sa Murray.
Faktisk sa Citi Habitats Jan at den ene utkastelsen bygningen hans har gjort i løpet av sin tid i styret skyldtes en uautorisert fremleie. Eieren hadde flyttet ut og leide enheten, men i stedet for å gå gjennom den vanlige søknadsprosessen sendte han styret et håndskrevet brev som fortalte dem at noen familiemedlemmer flyttet inn.
Og de ønsket ikke å gjøre et styreintervju, og det var ingen søknad, og så uten at styret godkjente, flyttet [folk] inn, sa Jan. Vi fikk aldri sjansen til å [intervjue] dem. Vi visste ikke en gang om de var familie. Vår mistanke var at de ikke var det.
Etter at eieren igjen nektet å sende inn en ordentlig søknad, tok bygningen ham for retten og kastet ut.
En annen eier viste seg å være mer utfordrende, minnes Jan. For flere år siden installerte en eldre beboer ulovlig en vaskemaskin på kjøkkenet hennes, noe som forårsaket et muggproblem som forverret en eksisterende luftveistilstand hun led av. Hun kom til samarbeidet og krevde at de skulle rette opp muggproblemet.
Så vi sa, 'OK, gi oss tilgang til leiligheten, slik at vi kan bringe noen inn for å fjerne formen,' sa Jan. Men redd for at de skulle finne vaskemaskinen nektet hun.
I stedet ringte hun byen for å klage, og byen sendte ut en inspektør for å se på situasjonen. Han fant formen, men kvinnen skjulte på en eller annen måte vaskemaskinen under besøket, sa Jan. Så det ble aldri stilt spørsmålstegn ved.
Og selvfølgelig skal samarbeidet holde leiligheten i god stand, så vi fikk bøter [av byen], sa han. Så det var en periode på omtrent seks måneder til et år der vi gikk frem og tilbake, der hun hele tiden klaget over formen, men ikke ga oss tilgang til leiligheten. Og vi var også fast besluttet på at vi ikke bare ville gi henne en tom sjekk [for å få jobben gjort selv].
Situasjonen løste seg ikke før kvinnen gikk videre til det store samarbeidet på himmelen. Vi fikk vite om vaskemaskinen, sa Jan, da vi og hennes familie gikk inn i leiligheten hennes etter at hun gikk bort.
