Litt før klokka 22.00. 25. januar krysset Larry Silverstein, den 69 år gamle, rødhårede eiendomsutvikleren, East 57th Street nær Madison Avenue da han ble kjørt av en Ford-sedan i 1997. Bekkenet hans ble brutt, han ble ført til New York University Medical Center. Som Mr. Silverstein senere ville fortelle datteren sin, var ulykken en dårlig pause på verst mulig tid: Han var en av tre budgivere som løp for å vinne en 99-årig leieavtale på World Trade Center. Mr. Silverstein sto overfor en frist 31. januar til å sende inn sitt bud til Trade Center's nåværende eier, Port Authority of New York og New Jersey.
De neste dagene stilte forretningspartnere, rådgivere og akolytter seg i stoler langs gangen utenfor Mr. Silversteins sykehusrom da budets endelige detaljer ble utarbeidet. Bare fem dager etter hans død med sin død, avga Mr. Silverstein en stum erklæring i New York Post: Vi begjærer World Trade Center, premien til alle premier.
Få ga Mr. Silverstein mye sjanse til å fullføre det som var i ferd med å bli den største eiendomsavtalen i New Yorks historie. Av havnemyndighetens tre finalister var han den mørke hesten, sa Michael Cohen, administrerende direktør i eiendomsmegleren GVA Williams. Den konvensjonelle visdommen så ut til å bli bekreftet da budene ble forseglet og Vornado Realty Trust blåste bort konkurransen med et bud på 3,25 milliarder dollar - 600 millioner dollar mer enn Mr. Silverstein tilbød.
Det var da Mr. Silverstein viste hvorfor han gjennom bommer og byster har beholdt sitt rykte som en av byens smarteste eiendomshoder. Han børstet seg av og fortsatte og økte budet til bare $ 30 millioner mindre enn Vornado. Han ventet stille mens forhandlingene mellom havnemyndighetens styre og Vornados styreleder, Steven Roth, brøt sammen. Så gikk han inn i bruddet.
Nå er det Mr. Silversteins tur, og denne gangen går forhandlingene langt jevnere, ifølge folk som følger prosessen. Da han ble bedt om å kommentere sitt bud, sa Mr. Silverstein: Det er ingenting som kan sammenlignes med World Trade Center. Det er unikt i størrelse, beliggenhet, fremtredende og synlighet. Det har vært min drøm. Så sent som i slutten av mars spådde mange at Mr. Silverstein ikke ville være i stand til å avslutte avtalen, og at komplekset ville gå til tredjeplassbudgiveren, et partnerskap mellom Mortimer Zuckermans Boston Properties og Brookfield Financial Properties. Nå er det imidlertid en økende enighet om at Mr. Silverstein vil vinne prisen.
Så igjen har knapt noe gått som forutsagt så langt i Havnemyndighetens auksjon. Selv om Mr. Silversteins personlige stil er å puste og sjarme, sier folk som har taklet ham at han kan være en like tøff forhandler som Mr. Roth. Du tror du er ferdig, husket en forslått overlevende etter en forhandling med ham. Du er aldri ferdig.
Lewis Eisenberg, havnemyndighetens styreleder, sa at han tvilte på at avtalen ville bli gjort innen 5. april, det neste planlagte møtet i myndighetens styre. Likevel, sa han, alt går bra. Mr. Eisenberg har grunn til å være lykkelig: Ifølge personer som er involvert i prosessen, har Mr. Silverstein vært villig til å følge med på leiekontrakten som Vornado slo til. Vornado, et børsnotert selskap, ønsket en kortere leieavtale for å vise mindre gjeld på balansen (ikke et emne for Mr. Silversteins private selskap), og forsikrer også om at Vornado ikke ville være på kroken hvis, som forventet, byen saksøker for å få utvikleren til å hente nærmere $ 100 millioner i år i eiendomsskatt på eiendommen.
Mr. Silversteins allierte tilskriver den relative komiteten til hans år med vennlig sameksistens med havnemyndigheten, som er hans utleier på 7 World Trade Center, en kontorbygning han utviklet på slutten av 1980-tallet på havnemyndighetens land. Da tvillingtårnene ble bombet fredag 26. februar 1993, husker tidligere havnevesenets økonomisjef Barry Weintrob, tilbød Mr. Silverstein straks ledig plass i bygningen sin til havnemyndighetens stab. På mandag var personalet tilbake på jobb, sa han.
Det kan heller ikke skade at når Mr. Silverstein sitter ved forhandlingsbordet, ser han noen kjente ansikter på den andre siden - Ben Needell, for en. Mr. Needell, advokat i Skadden, Arps, Slate, Meagher og Flom, er en av advokatene som forhandler om avtalen for havnemyndigheten. Normalt er han Mr. Silversteins advokat. Alt jeg vil fortelle deg er at Larry er en flott fyr, sa Mr. Needell.
En annen konstant tilstedeværelse i forhandlingene er Tim Ryan, en leder i JP Morgan Chase, som har gitt råd til havnemyndigheten om salget. En avdeling av JP Morgan Chase eier også den gamle Equitable Building på 120 Broadway, som Mr. Silverstein administrerer og har en opsjon på å kjøpe for 200 millioner dollar.
Mr. Silverstein er også en venn av guvernør George Pataki, som utnevner halvparten av myndighetens styre, og andre Albany-republikanere. Mr. Silverstein ga $ 15.000 til guvernørens valgkomité i november i fjor, akkurat da budet om handelssenteret varmet opp. Mr. Silverstein ga $ 35.000 til Senatet G.O.P. og til flertallsleder Joseph Bruno i fjor.
En sammenfiltret verden
Slike forhold er like for kurset i den incestuøse verdenen av Manhattan eiendom. Men da World Trade Center-avtalen utspilte seg, samlet den en bemerkelsesverdig samling av New Yorks juridiske, utviklings- og politiske elite. Det er Mr. Roth, Manhattans største kommersielle utleier; Mr. Zuckerman, eieren av Daily News; John Zuccotti, varaordføreren ble utvikler, som nå leder Brookfield. Howard Milstein, eiendomsmannen (en gang representert av Mr. Zuccotti), gir råd til havnemyndighetens styre, hvor Mr. Eisenberg, en eiendomsinvestor, følger nøye med på styremedlem Peter Kalikow, en utvikler og en gang eier av New York Post som også er Mr. Patakis valg om å bli den nye sjefen for Metropolitan Transportation Authority. En eller annen av utviklerne som byder på World Trade Center-leieavtalen, bruker nesten alle hotshot eiendomsadvokater i byen. Og så langt har Mr. Silverstein klart å overmanøvrere dem alle.
Og han fortsetter å manøvrere. Som The Wall Street Journal rapporterte 28. mars, har Silverstein tatt på seg en partner, eiendomsinvestor Lloyd Goldman. En kilde nær Mr. Goldman sier at han vil bidra med en betydelig del av de rundt 150 millioner dollar som Mr. Silverstein trenger å samle inn for å sikre finansiering til en forskuddsbetaling på 800 millioner dollar; GMAC låner ut Mr. Silversteins gruppe resten. (Resten av $ 3,22 milliarder vil bli spredt over 99 års betaling.)
Mr. Goldman vil bli med i Westfield America Inc., en børsnotert kjøpesenterutvikler som ønsker senterets underjordiske kjøpesenter, som Silversteins partner på avtalen. Mr. Silverstein sies å trolling for enda flere investorer; en eiendomskilde sa at det ikke ville være overraskende når avtalen endelig er ferdig, hvis Mr. Silverstein ikke investerer noen av sine egne penger i å kjøpe World Trade Center.
Så igjen, det var aldri noen som satte spørsmålstegn ved Mr. Silversteins avtaleevne. Fra den gang havnevesenet ga ut listen over finalister for handelssenteret, ble han ansett som en underdog bare fordi han manglet pengene og organisatoriske løftet til konkurrentene. Pengene han er i nærheten av å sikre. Nå er spørsmålet for mange: Hvis han vinner prisen, hva vil han gjøre med den?
Det er også spørsmål om lang sikt. I følge en analyse av magasinet Grid på kompleksets kontantstrøm, kan den som vinner Trade Center forvente en relativt dårlig strøm av kontanter i noen tid, til de langsiktige leieavtalene er oppe. Dette betyr at den som kjøper komplekset, vil være i det i årevis før han ser fortjeneste.
Risikofaktor
Men Mr. Silverstein har aldri blitt fryktelig skremt av risiko. Han startet på 1950-tallet, like utenfor New York University, og jobbet for farens meglerfirma. De realpengene, skjønte han snart, var å eie bygninger, ikke å leie dem.
Han gikk på N.Y.U.s lovskole om natten, hvor han ble venn med en annen ung kommer, Bernie Mendik. Mr. Silverstein førte vennen sin inn i familiebedriften, introduserte ham for søsteren, og snart giftet Mr. Mendik seg inn i familien.
De kjøpte en bygning på 305 East 47th Street fra de legendariske partnerne Harry Helmsley og Larry Wien. Herrene Silverstein og Mendik kom for å modellere seg etter Helmsley og Wien, og studerte og etterlignet måten de brukte bassenger av mange små investorer for å finansiere store innkjøp.
Virksomheten var god, men på slutten av 1970-tallet ble Mr. Mendik og Mr. Silversteins søster skilt, og Mr. Silverstein og Mr. Mendik delte seg snart opp. De hyret en annen ung utvikler for så bare å lage navnet hans, Jerry Speyer, for å hjelpe til med å dele eiendelene.
På 1980-tallet utgjorde Speyer, Mendik og Silverstein kjernen i en gruppe utviklere som ville kjøpe og bygge kontorer for å imøtekomme Koch-epoken. De var voldsomt konkurransedyktige, og hver prøvde å toppe hverandre med stadig mer ambisiøse avtaler. Pengene var egentlig ikke poenget, sa Mr. Mendik til Tom Schachtman, forfatter av Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Det var bare en måte å holde poengsummen på.
Mr. Silverstein scoret mye i løpet av 1980-tallet. Han eide 13 bygninger, som besto av 10 millioner kvadratmeter Manhattan kontorlokaler; han inngikk et innbringende økonomisk partnerskap med J.P. Morgan; og han underholdt på båten sin, og sammen med sin kone Klara ble han en produktiv innsamling av jødiske veldedighetsorganisasjoner. Gjennom alt holdt Mr. Silverstein en høy offentlig profil, som formann for eiendomsstyret i New York i flere år, og bidro til å transformere organisasjonen fra en fast nettverksgruppe til en politisk styrke. Og han hjalp til med å gi et nytt eiendomsinstitutt ved New York University. Mr. Silverstein underviser i et kurs der hvert semester; forelesningene hans er alltid bare stående.
Det er sokratisk, sa Ken Patton, tidligere president for eiendomsstyret, som har instituttets leder Larry og Klara Silverstein. I et typisk foredrag, sa han, vil Silverstein presentere en vanskelighet - en vanskelig leiekontrakt eller en klissete soneringssituasjon - og be studentene jobbe seg ut av den.
Mr. Silverstein har måttet arbeide seg ut av sin egen del av syltetøy fra virkeligheten. I 1981 kunngjorde han et ambisiøst gamble for å bygge 7 World Trade Center, et to millioner kvadratmeter stort kontorstårn på Vesey Street, mellom West Broadway og Washington Street, uten at en leietaker stilte opp for å leie bygningen. I 1986, i en helsides avisannonse som avbildet den lille Mr. Silverstein som en fotballspiller som krysset inn i endesonen, ble leietakerens identitet avslørt. Den var også stor - investeringsbanken Drexel Burnham Lambert.
Men Silversteins hell endret seg da Drexel kollapset under en mengde skandaler og dårlig gjeld. Seven World Trade Center sto nesten 90 prosent ledige. Mr. Silverstein fant til slutt et annet meglerfirma, Salomon Brothers, for å lease ut plassen, men måtte betale så mye for å ombygge bygningen at pensjonskassen som eide pantet ble truffet for ekstra penger mot en stor del av fortjenesten. .
Cash crunch rammet snart også andre deler av hans beholdning. Et kjøpesenter på 34th Street ble forlatt. En boligutvikling på 42nd Street og 12th Avenue ble satt på vent, og eierskapet til 120 Broadway ble overlevert til hans utlåner, JP Morgan. Siden Mr. Silversteins selskap er privateid, vet ingen utenfor det med sikkerhet hvor hardt han ble skadet. Men eiendomsmeglingskilder sier at Silverstein ble tvunget til å overlate mange av bygningene til sine långivere og fortsette å administrere dem.
I 1998 var imidlertid Mr. Silverstein tilbake i anskaffelsesspillet. Han kjøpte et kontorbygg på Broadway 140 fra Leona Helmsley. Langt-vest 42nd Street-prosjektet, som hadde forsvunnet i årevis, ble endelig ferdig.
I mellomtiden begynte Mr. Silverstein å pleie en sønn, Roger, og en datter, Lisa, for å overta selskapet en dag. Fru Silverstein var nylig gjenstand for en lang historie fra New York Times om utviklerdøtre, der hun først fortalte historien om Mr. Silversteins bilulykke. Skal jeg ta mer ansvar fra ham? Ja, sa hun.
Likevel sier folk som har sett ham at Mr. Silverstein fremdeles er uhyggelig og gjenoppretter godt etter ulykken. Larry er en ung 69, sa James Kuhn, en leder i eiendomsmegleren Newmark and Company.
I løpet av det siste tiåret så Mr. Silverstein på at Mr. Speyer kjøpte Rockefeller Center og Chrysler Building, og da Mr. Mendik solgte selskapet for 656 millioner dollar - til, ironisk nok, Steve Roth.
Nå er det hans tur. Hvis Larry får det, sa en mann som kjenner både Mr. Silverstein og Mendik om World Trade Center-avtalen, Bernie vil ikke kunne se i speilet.
