Kjøkkenet, med stuen i bakgrunnen, på 117 First Place i Carroll Gardens. (Stefano Ukmar / TOWN) Ideell beliggenhet på et tidløst og fredeligDenne gatehuset på 1930-tallet tilbyr et særpreget sted å ringe hjem, cooed oppføringen til 117 First Place, i Carroll Gardens, som debuterte den første uken i januar. De medfølgende bildene fremhevet hjemmets elegante trapp, tregulv og luftige tak - alle de ettertraktede kjennetegnene til Brownstone Brooklyn, med prislappen som passer. En detalj ville imidlertid ha overrasket kjøpere fra til og med for noen år siden: Noteringen var bare for de to øverste etasjene.
Selvfølgelig forventer ingen å kjøpe en $ 2 millioner hel rekkehus i Carroll Gardens lenger. Selv om det i dette tilfellet ikke engang var tilstrekkelig å sikre de to etasjene - det fulgte raskt en budkrig, og eiendommen ble kontrakt på 2,17 millioner dollar noen uker senere. For å være rettferdig, har disse etasjene utsikt over en av de mest ønskelige gatene i et av bydelens mest ettertraktede nabolag (og et av de mest ønskelige skoledistriktene). De inkluderer også tre soverom, 2,5 bad og en takterrasse - en sjenerøs del, om ikke helt hele byhusidealet, i all sin dobbeltsalede, lommedører, formelle spisestue, krok og krokede herlighet , det overflødige rommet som omslutter mye av et byhus appel i en romhunet by som New York. 117 First Place, der et nylig salg av leiligheter overgikk $ 2 millioner. (Stefano Ukmar / TOWN)
Men så er Brooklyn ikke lenger bare det ytre distriktet for Manhattanites som søker mer plass, men et mål i seg selv, og plassen i mange nabolag har også nådd Manhattan-lignende premier og priser. Ikke desto mindre opprettholder rekkehusidyllen sin glans - som transaksjonen på 117 understreker - om man faktisk eier hele bygningen eller ikke.
Det er mange mennesker som vil bo i en brownstone, men de har ikke råd til det, eller de vil ikke takle det hele, forklarte Terry Naini, fra Town Residential, som hadde notering for 117 First dupleks, som hadde utmerkelsen å være en av de større skivene rundt.
Enhver stor leilighet i en brownstone har en tendens til å selges til en premie, sa Naini; i fjor solgte hun en leilighet på 1900 kvadratmeter til 277 president for 2,4 millioner dollar. Kjøpere ber virkelig om brownstone-enheter, og det er ikke så mange større.
Selvfølgelig er den nåværende moten til samarbeid og innkvartering av rekkehus bare et ekko av den tidligere mani på Manhattan, som nøt sin storhetstid på 80-tallet eiendomsboom, og illustrerte det for all konkurranse fra nybygg. , mange kjøpere foretrakk en leilighet i en nådig brunstein fremfor en sterk boks. Mange gjør det fortsatt: Et romslig samarbeid med to soverom i et byhus på 13 Gramercy Park South, for eksempel, ber for øyeblikket $ 4,5 millioner, som inkluderer en ettertraktet nøkkel til parken. Selv om etterspørselen etter slike enheter i Brooklyn, hvor ny utvikling er mangelfull og utholdenhet i rekkehus, illustreres, er etterspørselen etter slike enheter så sterk at de sjelden selger på forespørsel, enn si under den.
***
En travel, firefelts motorvei avgrensetved gatene i vinylsidige arbeiderhus, er Bushwick Avenue ikke akkurat det sjarmerende miljøet folk ser for seg når de hører ordene Brownstone Brooklyn, men det har rekkehus, og for de som søker den unnvikende $ 1 million-marken, er det på mange måter det harde stoppet for Brooklyn brownstone-drømmen. Det er tilknyttede radhus i ennå ikke-gentrified nabolag, men som Corcoran-megler Mark Martov bemerket, ville det ikke være sannsynlig at arbeiderhjemmene ville komme med den eksponerte mursteinen og gammeldagse mantelstykker av sin notering i Bushwick 1090, enn si innvendige skodder eller takmedaljonger. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
hvor gamle er beastie-guttene
Og selv om 1090 mangler disse og mange andre fantasifulle viktorianske detaljer som kjøpere kan finne noen kvartaler vest, som det innlagte tregulvet i et byhus på Hancock Street som Mr. Martov nettopp solgte, bemerket han at Bed-Stuy var alvorlige penger nå.
Og slik at 1090s eier, O&B Properties, fikk bygningen omgjort til to duplekser på omtrent 1000 kvadratmeter, hver med friske mekaniske ting og slanke nye kjøkken, som han hadde tenkt å selge som leiligheter. Da vi besøkte, var det kontrakt på 1,07 millioner dollar etter flere budkrig, hvor kjøperen valgte en mer tradisjonell rute for å leie ut en enhet og bo i den andre.
Bed-Stuy har blitt veldig dyrt, og jeg tror mange kunder føler at de savnet båten ved ikke å kjøpe en brownstone for to år siden, fortalte Brooklyn-utvikleren Avi Tarshish meg på telefonen, og det var derfor han sa at han hadde snappet opp dusinvis før prisene steg. Dette er en av tingene som førte til at jeg for øyeblikket eier 102 eiendommer i Bed-Stuy, blant annet et byhus på Lexington og Bedford som blir omgjort til leiligheter.Alle vil eie en brownstone.
Tilsvarende, mens en brunstein forblir den hellige gral, er det noen kjøpere som ser på utsiktene til å opprettholde et helt hus, særlig de som er vant til bekvemmelighetene til en fullservicebygg på Manhattan. Det kan være grunnen til at leiligheter selges mye raskere enn enfamilier, sa Douglas Elliman-megler Alex Maroni, som har håndtert en rekke slike transaksjoner, blant dem 420 Franklin, en rekkehusleilighet med fire enheter i Bed-Stuy, hvis første etasje, to -soverom dupleks hentet $ 859 000 i fjor sommer. (Huset i sin helhet hadde solgt for $ 545 000 i 2012.)
For eksempel på 181 Park Place, Mr. Maronis notering i Prospect Heights, hvor to av de tre enhetene var i kontrakt nesten før de kom på markedet, sa han at han ikke engang hadde tid til å sette opp bilder. En av enhetene i kontrakten ber $ 2,75 millioner; da hele bygningen, som ikke var renovert, var oppført for 2,99 millioner dollar i fjor, var det ingen som tok.
Faktisk er ideen om å ta et elegant vrak i et nabolag ikke noe som appellerer til Manhattan-transplantasjoner på samme måte som det en gang gjorde. De vil ikke ha Park Slope for 30 år siden; de vil ha parkhellingen i dag, den eventyrlige scenen med kirsebærblomster og barn som går forbi på scootere, som en megler uttrykte det.
*** Et interiør på 420 Franklin Avenue i Bed-Stuy.
Når Brooke Safford, en megler påCorcoran, oppført i andre etasje i 76 MacDonough Street, like øst for Tompkins Avenue i Bed-Stuy i fjor, rådet hun eierne til å be om $ 599 000, en ambisiøs pris for området gitt at enheten var litt sjenert på 800 kvadrat. føtter og hadde bare ett bad. Men etter at den solgte for $ 625 000, eller $ 810 per kvadratmeter, i en budkrig, ble hun sperret av samtaler fra utviklere som var interessert i lignende konverteringer.
For utviklere er appellen til ombygging av rekkehus grei, spesielt i landemerkede nabolag der det er vanskelig å finne steder for nybygg, og lokale reguleringslover utelukker uansett noe høyere enn et byhus. (Vis meg mye i Park Slope hvor du kan sette en tre-etasjes bygning! Krevde en megler når du ble spurt om nabolagets mangel på leiligheter. Vis meg det!) 420 Franklin i Bed-Stuy, hvor i fjor sommer en dupleks i første etasje ble solgt for 859 000 dollar.
En megler bemerket også at de også er ideelle prosjekter for mindre utviklere, som krever større marginer enn å vende rekkehus, men som ikke har den nødvendige kapitalen for nybygg.
Og mens en stor andel av Manhattan-kjøpere begjærer glassholdige høyhus, anses i hvert fall for øyeblikket Brooklyn's byhusleiligheter som eller enda mer ønskelig enn nybygg. Når alt kommer til alt, hvem flytter til Park Slope for å bo på sjarmfri Fourth Avenue?
Hvis folk flytter til Park Slope, vil de være i en brownstone i en trekantet gate, sa Jody Kriss, en av grunnleggerne av East River Properties, som er kjent for å gjøre slike konverteringer, blant dem 364 Union Street i Park Slope og den kommende 432 Tenth Street.
Jeg kan selge en walk-up i 5. etasje i Park Slope for mer enn en pristilbud-luksuriøs bygning på Fourth Avenue som har et treningsstudio og en dørvakt, sa Kriss. Han la til at lave vanlige avgifter gjorde at slike enheter også tiltalende, gir at de vanligvis er i hundrevis av grunnleggende vedlikeholdstjenester snarere enn for de lave tusenvis av dørvaktbygninger.
Kriss sa at slike konverteringer fungerer best for eiendommer som neppe vil tiltrekke seg et utvalg kjøpere som er villige til å bruke 6 millioner dollar eller mer. Når det er mennesker som ønsker å tilbringe mer enn fem familier til sammen, slutter det å gi mening.
Det er grunnen til at slike konverteringer oftest krøller over gentrifiserende nabolag, og avtar når prisene på eneboligerhus begynner å toppe 7 millioner dollar eller 8 millioner dollar som de har gjort på steder som Brooklyn Heights og Cobble Hill. For å si: De fleste byhuskooperasjoner og leiligheter på Manhattan dateres til 1980- og 1990-tallet, da prisene hadde steget høyt nok til å stimulere etterspørselen, men før de gikk så høyt at de utelukket splittelse som en god utviklingsstrategi.
Hvorvidt prisene i svært etterspurte nabolag vil fortsette å sette pris på i så rask tempo, er selvfølgelig noen som gjetter, og med mindre bygninger kan ting bli kompliserte: Finansiering kan være vanskelig å få tak i i små leiligheter og samarbeid , med mange banker som er nølende med å låne ut til eiendommer med bare noen få enheter. Og en dødbringende eller vanskelig nabo kunne hindre et sårt tiltrengt tak- eller kjelreparasjon, for ikke å si noe om potensialet for virkelig bitre debatter om ganginnredning, kjent for mange større styremedlemmer. 364 Union Street, et East River Properties-prosjekt i Carroll Gardens som dekket den lokale etterspørselen etter enheter med tre soverom.
Likevel sier meglere at etterspørselen etter slike enheter bare sannsynligvis vil øke, selv om prisene kanskje ikke stiger tilsvarende. Dupleksen på 117 First Place er for eksempel neppe alene om å overgå 2 millioner dollar-marken; akkurat denne uken traff et 1.555 kvadratmeter tre-roms på 147 Bergen Street i Boerum Hill markedet til 2.095 millioner dollar, eller 1.347 per kvadratmeter. Det vil sannsynligvis hente det eller mer, selv om meglere sier at når prisene stiger over linjen på 2 millioner dollar, blir bassenget mye mer sjeldent, spesielt fordi de fleste Brooklyn-hjem, med unntak av utviklere og svømmeføtter, skal brukes som primærboliger, ikke pieds-à-terre av ultra-velstående.
De fleste Manhattanittene starter søket etter skoler, men mange av dem innser at de har blitt priset ut av distriktene der de vil kjøpe, selv når det gjelder to-roms, sa kompassmegler Gabriele Sewtz. Og når tre soverom er så knappe at de begynner å slå 1,8 millioner dollar eller 1,9 millioner dollar, sier mange mennesker: 'Vel, hvis jeg bruker så mye, vil jeg ha en hage, jeg vil være i stand til å grille.'
Fortsatt er mye av Brooklyns bucolic appell de siste årene blitt brent av lån fra den overfylte øya over elven: De sterling offentlige skolene og Barney's, den overlegne kaffen og restauranter som er umulig å få en reservasjon, så kanskje dens borgere vil lære å imøtekomme seg selv til leilighetslivet - uten tvil Manhattans mest markante karakteristikk - også.
Og for de som ikke vil? De ser allerede utover de vakre Brahmin-nabolagene hvor tak på 12 meter og mahogny er rådende, til historisk arbeiderklasse-enklaver som Windsor Terrace og Kensington, hvor $ 1,5 millioner fortsatt kan kjøpe et hus, kledd selv om de kan være i tre, murstein eller - redsel av gru - vinyl.
